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李宇嘉:投资者对“豪宅热销”应“思考”
2015年12月22日 11:39:26 编辑:覃丹|作者:|来源:每日经济新闻
[摘要]近日有媒体报道,在刚刚过去的11月,上海(楼盘)单价10万元以上的顶级豪宅成交490套,超过了过去3年的成交总和。2015年可谓是豪宅市场的“大年”。 ...

   近日有媒体报道,在刚刚过去的11月,上海(楼盘)单价10万元以上的顶级豪宅成交490套,超过了过去3年的成交总和。2015年可谓是豪宅市场的“大年”。

    事实上,这一现象只是今年北上广深等特大城市“豪宅热”的一个缩影。根据中国房产信息集团(CRIC)的统计,截至11月,在京沪深三个一线城市,“10万+”的顶级豪宅成交量分别增长了54.1%、178.4%和166.5%,平均增幅是普通商品住房的2倍。

    哪些人买走了这些豪宅呢?数据显示,从年龄和身份上来看,30~50岁的客户是主力,占比达57.6%,主要由企业主、明星或社会名流构成;20~30岁的新生代异军突起,占比21.4%,主要由企业主的下一代构成。

    豪宅之所以热销,主要是由于传统经济“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势,而新经济(互联网、高科技等)在体量上、动力上还未成长到能填补增长空白的程度。于是,经济增速“下台阶”叠加转型困境,部分企业主退出了实体经济。同时,“稳增长”宽松政策释放出的资金要寻求既能防止贬值风险,又能获得平均收益率的投资品种。

    尽管楼市已告别10年“黄金时代”,但其体量(开发投资、销售规模)相比2008年仍增长了2~3倍,上下游60多个行业及国民经济无法容忍其快速下滑。在经济转型和财税改革到位之前,楼市“托底”经济、“缓冲”财政下滑的功能将会维持一段较长的时期。由此,在经济下行阶段、转型阵痛期,楼市也就成了防御性投资的最佳品种之一。

    目前,我国城市2.7亿外来人口中的50%集中在前50大城市,而包括北上广深在内的十大城市又集中了这50%中的约80%。未来新型城镇化着重于解决外来人口“市民化”问题,这意味着北上广深等城市未来人口、资源和产业集聚的程度将进一步提升,住房需求的潜力和支付能力依然很强。因此,投资这些城市的房子,特别是具有稀缺属性的豪宅无疑是一个好的选择。

    从区位来看,公共资源集中的中心城区、旧改升级区域、自贸区等现代服务业重点区域,都是各路资金“热捧”、升值趋势长期被看好的豪宅投资区。

    国际经验显示,特大城市核心区域的豪宅不仅为本区域富人所青睐,也为国内外高净值人群所青睐。特别是在经济下行时期,避险资金更是趋之若鹜地进入这些豪宅市场。而且,特大城市严控土地供应,意味着单位空间内的价值将进一步提高,具有低密度、独特景观、优质公共配套、历史文化价值和国际服务取向等稀缺属性的房屋价格上涨更快。

    目前,购房成本(利率、税费)已降至历史最低,意味着政策极其鼓励大家去购房,而价值越高的房屋,享受到的政策利好就越多。与此同时,北上广深同时进入了用地空间“负增长”时期,以旧改提升区域功能和释放空间已付诸实践。因此,城市单位空间的产值将在未来进一步提升,而核心区域占据稀缺资源、容积率更小的豪宅将以更大的空间享受更多的溢价。

    正是基于以上考虑,近年来特大城市“地王”频出,豪宅供应越来越多。可见,市场对于中心区稀缺地块前景非常乐观,这也给未来豪宅价格上涨增添了新的预期。

    但正是在这样市场持续“高烧”的背景下,投资者更需要保持高度的冷静和清醒,要对自己投资特大城市豪宅市场的策略进行反复的推演,以确定决策是保险的,能够真正起到保值增值的作用。

    近一段时期特大城市地价上涨超过房价涨幅,地王频繁出现,这代表未来豪宅供应会越来越多。但由于对投资机会、资金成本敏感,市场“小众”,豪宅需求的持续性不如普通商品住房。

    尽管各方因素促成了2014年以来豪宅需求快速释放,但也存在着泡沫化的倾向,一旦其他投资品种能产生稳定回报的预期,豪宅需求必然会回调。

    同时,2013年以来,特大城市集中了大量“地王”,这些地王将造成2016年豪宅供应继续攀升,或加剧豪宅市场的供求失衡。而本身并不具备特别稀缺资源属性的豪宅,则可能面临一定的市场风险。

    总之,未来要防范豪宅投资风险,建议从分享特大城市长期投资溢价的角度去投资和持有豪宅。

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