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土地市场地王频出背后:十城流拍率超50%
2016年01月13日 15:59:07 编辑:覃丹|作者:张敏|来源:21世纪经济报道
[摘要]不同区域之间房地产市场的分化,已在土地市场上有充分体现。由于在市场库存、人口吸纳等方面存在差异,明年土地市场的分化趋势将更为明显,即在一线城市高价地频出的同时,流拍流标等现象将继续成为二三线城市土地市场的常态。 ...

  12月23日,随着北京大兴区三宗地块的成交,2015年北京市土地出让金达到2017亿元,史上首次突破2000亿大关。这种火爆局面也成为今年一线城市土地市场的缩影。

    但其他城市情况并不乐观。据统计,在全国百座城市中,2015年共有10所城市的土地流拍、流标率达到或超过50%。

    一边是海水,一边是火焰。在一些机构看来,“冰与火之歌”构成了今年全国土地市场的主旋律。

    业内人士指出,不同区域之间房地产市场的分化,已在土地市场上有充分体现。由于在市场库存、人口吸纳等方面存在差异,明年土地市场的分化趋势将更为明显,即在一线城市高价地频出的同时,流拍流标等现象将继续成为二三线城市土地市场的常态。

    一线城市量跌价涨

    在北京土地市场达到2000亿规模的背后,隐藏着另一重现实。根据北京市国土局的数据,截至2015年12月23日,今年北京共成交土地106宗,为最近5年来的最低;成交土地的平均楼面价为13731.4元/平方米,创历史新高。

    也即,2015年的北京土地市场,出现明显的“量跌价涨”局面。

    这也是整个一线城市的缩影。根据中原地产的统计,截至12月20日,2015年一线城市共成交土地516宗,规划建筑面积5318.7万平方米,两者均为最近六年的新低。但一线城市成交土地的平均楼面价达到9075.43元/平方米,创历史新高。

    其中,11月单月,一线城市成交65宗地块,土地出让金高达1061.8亿,创造了历史纪录。成交楼面价也创下年内新高,达到了12715元/平方米,环比上涨23.7%。

    一线城市土地市场火爆,与房企扎堆拿地有关。有分析指出,随着二三线市场风险的不断累积,房企纷纷向一线城市回归,导致在这些地方的土地市场出现激烈争夺,并表现出“多轮竞价、高溢价、高单价”等特征。

    根据中原地产的统计,截至12月初,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿资金。其中,一线城市的占比首次突破四成,达到44%。

    与此同时,土地一级开发难度加大,制约了一线城市的土地供应。“在土地一级开发成本中,拆迁成本占比过半。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,近几年来拆迁难度加大,使得土地收储和开发进展缓慢,影响到供地规模,同时也在推高土地成本。

    根据官方的数据,近几年来,一线城市土地成交单价大幅抬升,但平均溢价率的上升并不明显,原因即在于土地底价不断上涨。

    全国土地流拍近两成

    一线城市的火爆,并不能掩盖全国土地市场表现不佳的现实。根据“标准排名机构”的统计,截至12月13日,全国100座城市在2015年共出让土地12493块,最终成交10003块,2490块土地流拍或流标,流拍率为19.93%。

    这些流拍的土地分布在95个城市之中,只有5个城市还没有出现土地流拍情况,分别是青岛、北京、长沙、镇江和珠海。

    即使是市场火爆的一线城市,个别地块也面临无人问津的尴尬。除北京外,截至12月初,上海供应土地215块,流拍8块;深圳供应58块,流拍12块;广州供应173块,流拍18块。

    有房企人士向21世纪经济报道记者指出,一线城市土地流拍的原因,多在于土地自身“品质”较差,主要表现在位置较偏远、配建规模过大、价格偏高、同区域竞品过多等。

    真正严重的是二三线城市。上述机构统计显示,从流拍率来看,排名第一是北海市。该市全年供应38块土地,仅成交了13块,25块土地流拍,流拍率达到65.79%。

    紧随其后的为台州市,流拍率为61.63%;其余依次为南充(59.21%)、西宁(58.62%)、平顶山(57.35%)、汕头(52.31%)和惠州(50.75%)。另有海口、绵阳和牡丹江三地的土地流拍率为50%。也即,在全国100所大城市中,今年土地流拍率在50%以上的城市共有10个。

    中原地产分析指出,二三线城市普遍存在过剩风险,投入到这些城市的资金规模也在减少。因此除个别东部核心二线城市外,其他城市的土地市场相对平淡。总体来看,二三线城市的土地市场表现弱于往年。

    经济生态继续分化

    土地市场的迥异表现,反映出一线城市和其他城市完全不同的经济生态。

    上述房企负责人表示,其所在的企业选择进驻城市的标准有三:经济发展水平、楼市供需状况、人口流动趋势。在这三个层面,一线城市和其他城市都有明显差异。

    该人士表示,从经济发展水平来看,一线城市和其他城市本身就不在一个层级。而市场供需和人口流动的差异更为明显,这也决定了这些市场的发展潜力。

    根据安信证券研究报告,截至10月末,我国房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米,其中包括待售面积6.86亿平方米、尚未开工的企业拿地42.3亿平方米、在建商品房库存约49.1亿平方米。

    从区域分布来看, 辽宁、山东、山西、内蒙古为“严重过剩”区域。其中,营口的供需比已达到338.1%, 鄂尔多斯 、乌兰察布的供需比分别达到280.7%和293.7%。吉林、湖南、贵州、云南、青海等地属于“轻度过剩”。相比之下,北京、上海、广东、福建等省市则属于“供给相对不足”。

    人口流动的趋势同样不利于二三线城市。中信建投研究报告指出,一线城市因长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,应继续成为房企的优先选择;紧邻三大经济圈的次中心城市,其丰富的资源对高素质人员具备较大的吸引力,也应是房企重点关注的对象。

    相比之下,人口净流出省份的非核心城市被列为“警惕选择”级别。其中,过去人口流出最严重的区域有两个:除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔连绵区;东部的浙西南-闽西连绵区。除非获得国家层面的重大政策惠及,如京津冀、长江经济带、一带一路等,否则上述人口迁徙的方向很难被打破。

    上述因素决定了,在土地市场,一线城市和其他城市之间的分化还将持续,并使得未来的房价走势出现不同。多家机构认为,这种变化对房企的冲击同样明显,布局在三四线城市的房地产企业,未来可能遭遇市场变化带来的冲击,其项目或公司将成为市场兼并的对象。

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