多地对于房地产交易资金的监管仍在继续。

据悉，春节假期后广州等地正在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内同时申请了经营贷、个人按揭贷款的客户。其中，客户若无法解释或银行不接受客户的解释，需做好提前结清房贷的准备。

事实上，记者了解到，排查房抵经营贷违规流入楼市的区域并非只有广州，2020年至今，深圳、北京以及上海等一线城市监管部门也多次发文，防范经营贷流入楼市。

与此同时，金融监管部门对房地产融资也采取了一系列针对性的调控。前有“三道红线”，对房企资产负债的水平和结构提出新的要求，后有发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知，对银行房地产贷款的结构提出要求。

值得注意的是，在此背景下，房地产行业也面临着加速洗牌与分化的局面。不少房企出现业绩预亏，甚至违约等情况。云南城投、美好置业等房企发布业绩预亏，而华夏幸福及新华联等房企亦相继出现违约。

中国房地产数据研究院院长陈晟对此建议，房企必须要保护自身现金流并按要求降低负债。“房企在现状下，要像保护眼睛一样保护自己的现金流，并且必须要吻合国家调控要求，尽量降低负债。”

房地产调控“多管齐下”

近年来，由于个人经营贷利率低于房贷利率，经营贷频频违规流入房地产市场，成为了金融监管部门严查严控的对象。

根据相关统计报告数据，房贷与经营贷确实在同步增长。央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》显示，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速比上年末高7.5个百分点;全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。

而住户消费性贷款(经营贷)余额49.57万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末低3.6个百分点;全年增加5.59万亿元，同比少增5717亿元。

为了防范经营贷违规流入房地产市场，2020年至今，多个一线城市开始对经营贷流入房地产市场强化了“防火墙”。

2020年4月20日，中国人民银行深圳中支货币信贷处下发《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》，要求各银行针对2020年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查，主要包括截至2020年3月末房抵经营贷余额、贷前准入情况、贷款管理情况、贷后管理情况等。

而在今年春节前后，广州、北京、上海等一线城市监管部门也相继发文，防范经营贷流入楼市。

记者留意到，近两年，监管部门除了对房地产金融中贷款购房的资金来源严防严控外，对房企资金链以及银行贷款结构亦提出新的要求。

2020年8月，以“三道红线”为代表的房地产金融审慎管理政策正式提出。按照监管层的要求，对房地产融资的管理，主要以“三道红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

2020年最后一天，监管继续加码。央行和银保监会联合发布新政，对银行的房地产贷款、个人住房贷款占总额比例分别设定上限。银行按照资产规模和机构类型被分为五档，若依照两项指标均达上限来估算，各档银行房地产开发贷占比上限约为5%～7.5%。这相当于监管层给银行下了明确指标，禁止资金过多流入房地产。

植信投资研究院认为，监管部门针对住房金融政策严格规范的意图已经比较明确，而“三道红线”和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

广东省房协专家委员龙斌也指出，房地产金融强化调控确实很重要。“最主要的背景是防范金融风险，因为房地产是资金密集型的行业，金融风险潜在的发生可能性会比较高，所以对房地产金融进行调控很重要。”

多房企业绩“预警”

随着房地产调控进一步加码，另一个不可忽视的现象是，已对不少房企的资金链、业绩均产生了直接影响。

中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者，住房金融政策严格规范对不少房企已经造成了直接的影响。“三道红线以及对银行的贷款比例要求，都是房地产金融调控的组成部分，目的是抑制投机以及部分一线城市房价的热度。而调控‘多管齐下’已对房地产企业，特别是之前快速增长、负债过快、结构不太合理的企业已经造成了比较直接的影响。”

龙斌则分析指出，在房地产调控背景下，特别是对资金流入房地产业的严格控制，对于早期一味地去拿地、储备地、拿地王的房企所产生的影响比较突出。“近年很多房企出现违约，我觉得主要是两个方面原因：第一是企业规模做得过大扩张太厉害，受整个经济大环境的影响，它出现一些问题。第二个原因就是产品市场应该还是有问题，就是一方面拿地拿得多，资金花得多，另一方面产品适销不对路会出现资金问题。”

调控政策趋紧叠加疫情影响，事实上确实造成了房企的加速洗牌与分化。根据春节前的业绩预告，多房企业绩“预警”。

日前，云南城投发布公告称，预计2020年度归属于上市公司股东的净利润亏损27.5亿元～23亿元，扣非后亏损36.3亿元～31.8亿元。同一日，美好置业也发布业绩预警，2020年度归属于上市公司股东扣非净利润亏损4.3亿元～5.5亿元。

作为TOP5房企之一的保利地产，利润增长仅录得个位数增长。根据其发布的业绩快报显示，2020年实现营业总收入2452.62亿元，同比增长3.93%;营业利润522.51亿元，归属股东净利润289.08亿元，分别同比增长3.67%和3.39%。对比2019年超过40%的利润增长，交出的2020年答卷实在难以让市场满意。

新华联亦发布公告称，预计2020年公司归属股东净利润亏损11亿元～13亿元，扣非后亏损11.5亿元～13.6亿元。恒隆地产也发布公告称，2020年归属股东净利润亏损25.71亿港元。

此外，多房企亦承认债务危机。如华夏幸福公开承认债务危机，已有52.55亿元债务逾期，公司可动用资金仅有8亿元。

而泰禾集团去年违约金额仍高达300多亿元，公告显示，截至2020年12月31日，公司已到期未归还借款金额为398.50亿元，尚未支付的利息为67.48亿元。新华联也因资金紧张，逾期贷款高达13.44亿元。

在宏观调控趋严，叠加疫情影响的背景下，房地产企业又该如何“突围”?对此，陈晟指出，房企要更着重负债与现金流情况，保障企业的正常运营。“房企要像保护眼睛一样保护自己的现金流以及吻合国家调控要求，尽量降低负债，这是必须的。”

龙斌则建议要注重稳健经营。“最重要的还是稳健经营吧，其次要保持充足的现金流，还有就是让产品更加适合市场这个最大的主流，注重产品品质，这样的话今年也不会太差，未来也不会太差，房地产应该说在经济调整过程中，还是比较重要的产业市场。”

(记者 陈靖斌)