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中金发布研究报告称，维持绿城管理控股(09979)“跑赢行业”评级，预计2023/24年净利润将增长至9.5和11.8亿元，目标价上调9%至9.5港元，对应23%上行空间，主要考虑到房地产市场复苏态势较为明确、公司持续拓展项目提升其未来业绩增长确定。根据绿城管理官网，公司近期与深圳本土开发商勤诚达集团(深耕大湾区城市更新领域)以及深圳前海润禾投资签署战略合作协议。中金主要观点如下：商业模式迭代升级持续推进。根据协议内容，此次三方合作将全面承接勤诚达房地产业务的经营管理;公司通过经营管理能力、品牌力来赋能勤诚达项目的开发与运营，前海润禾则为勤诚达集团提供资金支持。该行认为本次协议落地进一步体现了公司业务模式的持续升级：一方面通过金融端协同，依托自身管理能力、信用资质及品牌力为委托方、项目寻找匹配的金融机构与资金支持，另一方面合作形式由单体项目的委托变为多个项目(勤诚达集团储备多个)的批量合作，亦打开了公司在资方代建的业务入口。组织架构进一步优化以适应业务规模的快速扩张。公司近年来管理规模实现快速扩张，截至2022年末公司在建项目数量约400个，对应在建面积4,720万平米;2023年1-3月公司商品房销售金额同比增长14%至122亿元。考虑到代建业务的非标性，公司在建项目进一步扩张后需要更多的二级节点对项目进行管理。在组织架构层面，目前公司已开始实行城市公司、项目群制度等试点，便于公司统筹当地资源、缩小管理半径，进一步贴近市场并触达客户需求;执行层面，公司管理层亦逐步把部分权利下放至区域、城市公司等，通过决策权前置的方式来提升业务拓展的效率。公司对中期维度的市场空间保持积极态度。在年度业绩会及业绩后非交易路演中，管理层预计中期维度房地产市场规模有望保持在10亿平米量级，其中代建业务的渗透率或能触及30%左右。公司认为依托先发优势及品牌影响力，其市占率有望维持在20%左右，因此市场规模有机会达到约6000万平米，和当前相比还有较大提升空间(vs.2022年新拓项目合约面积2820万平米，交付面积约1200万平米，在建面积4720万平米)。