21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

12月17日，贝壳找房针对昨晚浑水公司的做空报告给出详细回应，称该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读，显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知，并表示贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议，将在适当时候提供内部审查的最新信息。

以下为浑水公司的做空指控和贝壳找房对应回复：

关于新房交易GTV和收入

浑水公司：据估计，贝壳从事系统性欺诈，将其新房销售GTV增加了约126%以上，并将其佣金收入增加了约77%-96%。

贝壳：浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。我们提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房直销团队；四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。公司重申此前披露内容的准确性。2021年第二季度和第三季度，公司的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为2.79% 和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时，第二季度和第三季度新房收入回款分别为138亿元和148亿元。

关于存量房交易GTV和收入

浑水公司：存量房交易额被夸大33%。

贝壳：浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时，它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6,520亿元和3,782亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。

关于门店数和经纪人数

浑水：贝壳存在大量并不存在“幽灵店”和注册成不同分店但实则在同一办公地的“克隆店”，并以此来虚报门店数量。例如，在贝壳官网上挂牌的南昌市青山湖区的一处营业点的实际店面显示已经被废弃；另有廊坊市天洋城的两处链家营业点，实际只有一店。

我们在廊坊找到的51家链家店中，有19家是“幽灵店”。仅在这个城市，实地考察就表明贝壳将门店数量夸大了59%。我们相信廊坊只是一个代表，类似的鬼店并不仅限一地。

贝壳在其IPO招股说明书、二次发行和其他财务报告中公开的经纪人数量被大幅夸大了。在贝壳的一级市场：上海，它声称拥有2.1万个经纪人，但工商查询显示，其三家上海经纪子公司只有9998名员工。

贝壳：报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在 “新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

此外，浑水还表示，发现了贝壳大规模欺诈行为，包括一项看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。“与瑞幸咖啡类似，这是一个存在大量欺诈的真实业务。”

贝壳回应称报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。

贝壳重申，公司一直并将继续致力于保持高标准的数据完整性、公司治理和内部控制，以及遵循美国证券交易委员会和纽约证券交易所适用的规则和规定进行透明和及时的披露。

截至发稿，贝壳股价盘前跌2.08%，前一交易日在一度上涨超10%之后收于18.31美元每股，下跌1.98%。